Proceso de compra venta de lotes de terreno en Rio San Juan.

El papeleo de compra venta de lotes de terreno en Rio San Juan.

Es un corre corre, donde siempre falta algo. Hay que chequear y releer todos los documentos por faltas de ortografía, errores en los números de cedula y de referenciad del GPS.

Hay que corregir y corregir. Si hay un error en el primer documento y nadie se fija, sino que hasta el final, tendrás que volver a hacer todos los documentos y comenzar de cero. Ya que la Solvencia Municipal es válida solo por un mes y la constancia Catastral es válida solo por 2 meses.

Esto significa que el abogado tendrá que hacer una nueva escritura, el vendedor tendrá que volver a sacar una nueva solvencia municipal, y una nueva constancia Catastral.

Con estos datos el vendedor comienza a hacer las gestiones siguientes:

El comprador tiene que proporcionar copia de su cedula y sus generales de ley, que son su estado civil o casado, su profesión o a que se dedica y  su domicilio actual.

  1. El vendedor da a hacer el Plano Catastral del lote de terreno: Para esto hay que tener el  plano catastral y título de propiedad registrado, de donde se desmembrara  el lote. El Catastro queda en  la alcaldía, ellos tienen que ir al sitio y medir con GPS para hacer el plano del lote.
Plano catastral
  1. Tiene que pagar en la alcaldía el costo C$500.00l córdobas para que le den la impresión del plano del terreno, con el nombre del vendedor y del comprador y la memoria de cálculo para la medición y linderos de lote de terreno.
  2. El vendedor tiene que obtener su Solvencia Municipal de IBI (impuestos de bienes inmuebles) , si no está al día con sus impuestos no se la dan. Aquí es donde a alcaldía te hacen ponerte al día. Hay que pagar lo que se debe.
Solvencia muniipal
  1. El abogado del vendedor hace la escritura de desmembración y de compra venta. Para esto el vendedor tiene que entregar al abogado la copia de las escrituras originales de su propiedad,  la cedula del comprador y los datos de ley del comprador y el plano catastral del lote a desmembrar.
  2. El vendedor tiene que sacar la Constancia Catastral del plano, para esto necesitas las escrituras, la solvencia municipal, y el recibo de caja de haber pagado el trámite.
Constancia Catastra
  1. E abogado tiene que insertar en las escrituras la Solvencia Municipal y la Constancia Catastral en la escritura de desmembración y compra venta. Aquí terminan los trámites que tiene que hacer el vendedor.

NOTA:  El Comprador con sus escrituras debe ir a la DGI a pagar sus impuestos de la compra de su terreno y que su abogado le haga la inserción del pago de impuestos a sus escrituras,  para luego llevar al Registro de la Propiedad , con todos sus recibos para que sea inscrita. En el registro tendrá que pagar de acuerdo si quiere un trámite lento o un trámite rápido.

  1. La ley faculta al abogado de vendedor a hacerle los tramites de pago de impuestos y registro de la propiedad al comprador. Para esto el abogado del vendedor se convierte en el abogado del comprador y el comprador tiene que pagar al abogado sus honorarios, en nuestro caso como C$ 3,000.00 Córdobas.

El bogado presenta las escrituras ante la  DGI y paga los impuestos de la compra de la propiedad.

Con el recibo del pago de impuestos,  el bogado inserta los datos del recibo donde prueba que se pagaron los impuestos en las escrituras.

El Registro de la Propiedad analiza y chequea los datos que estén correctos y registra en sus libros la nueva propiedad y le añade a las escrituras los datos de inscripción, como el Tomo, Libro donde fue registrada la sella y rubrica.

Cuando el Registro de la Propiedad le entrega las escrituras selladas y firmadas en cuando todo el papeleo termina y el comprador puede hacer lo que quiera co sus escrituras, legalmente as puede volver a vender.

Espero que esta información le sea útil a la hora de hacer una compra venta de terreno.

Alfonso Agustín Llanes

 

 

58 Torneo Internacional de Pesca Sabalo Real 14 y 15 Sept. Rio San Juan, Nicaragua.

58 Torneo Internacional de Pesca Sabalo Real 14 y 15 Sept. Rio San Juan, Nicaragua.

$5,000.00 Primer premio en Sábalo Real, captura y liberación.

La pesca deportiva del Sábalo Real en el Rio San Juan

Es una tradición histórica, los pescadores han sido atraídos por el monstruo de río, el sábalo real o tarpón (Megalops atlanticus) un pez plateado de gran tamaño  de entre 2 y 2.5 metros de largo y alrededor de 150 a 161 kg de peso.

La pesca del sabalo real

 

El Sábalo real vive  en las aguas tropicales y subtropicales del océano Atlántico; desde Mauritania hasta Angola al este y desde Virginia hasta Brasil al oeste, también habitan estuarios e incluso ríos y lagos.

En la zona costera de Costa Rica, Rio San Juan,  Florida, Luisiana y México es un recurso económicamente importante que mantiene la pesca recreativa.

La pesca comercial de esta especie es ilegal en Rio San Juan, está destinada exclusivamente para la pesca deportiva-recreativa. Se realizan torneos de pesca de sábalo en Agosto en Boca de Sabalos, municipio El Castillo, y en Septiembre el torneo es en San Carlos.

 

Para el torneo de pesca de Sábalos en el Castillo, el hotel Montecristo ofrece paquetes especiales para 2 noches de hospedaje con alimentación y 2 días de pesca en bote con equipo.

Todos están invitados, a nuestros amigos costarricenses se les hará súper promoción en hoteles, podrán venir a acampar y habrá permiso para entrar a Nicaragua por el Bambú en la rivera del Rio San Juan.
Para más información contactar a COPDETOURSJ R.L. 505 86499012 pescariosanjuan@gmail.com  Solo la inscripción cuesta $50.00, se pueden rentar botes por $200.00 por día, y hay hoteles con desayuno y cena a $35.00 por persona por noche.

 

El torneo de septiembre se lleva acabo los días 14 y 15 en celebración de las fiestas patrias y este año cumple su 58 años consecutivos, es uno de los torneos mas antiguos de Nicaragua.

El evento es de dos días y se pesca en el área de Solentiname en el gran lago de Nicaragua, y en el Rio San Juan desde su nacimiento en la ciudad puerto de San Carlos hasta el pintoresco puertecito ribereño de El Castillo.

El hotel Montecristo y COPDETOURSJ R.L la cooperativa local de prestadores de servicios turísticos y de pesca deportiva estarán haciendo ofertas a nacionales y extranjeros.

Todos están invitados, a nuestros amigos costarricenses se les hará súper promoción en hoteles, podrán venir a acampar y habrá permiso para entrar a Nicaragua por el Bambú en la rivera del Rio San Juan.

Paquete Super Todo Incluido COPDETOURSJ R.L. Torneo de Pesca 14 y 15 de Septiembre  del 2018

3 noches de hospedaje (2 noches en Boca de Sábalos con desayuno almuerzo y cena y una noche en San Carlos la última noche sin alimentos) 2 días de pesca,  Incluye transporte de la frontera, bote de pesca con equipo y capitán, inscripción al torneo y fiesta de entrega de premiación en San Carlos. Si no quiere transporte de la frontera deducir $30.00 por pescador.

2 pecadores por panga (mínimo), $470.00 por pescador

3 pescadores por panga $390.00 por pescador

4 pescadores por lancha $345.00 por pescador.

Paquete de pesca económico COPDETOURSJ R.L. Torneo de Pesca 14 y 15 de Septiembre del 2018

3 noches de hospedaje en Boca de Sábalos con sus desayunos, almuerzos y cenas, 2 días de pesca con bote, equipo, capitán, inscripción al torneo.  No incluye transporte hacia Boca de Sábalos ni hacia San Carlos.

2 pecadores por panga (mínimo), $350.00 por pescador

3 pescadores por panga $300.00 por pescador

4 pescadores por lancha $375.00 por pescador.

Para más información contactar a COPDETOURSJ R.L. 505 86499012 pescariosanjuan@gmail.comscadoreerativa de pesca deportiva y turistica de Rio San Juan s de Costa Rica que quieran participar.

Ver pagina del torneo de pesca 14 y 15 Septiembre

 

Que hacer cuando visite Rio San Juan, lugar de interés y atractivo turístico

Cosas que hacer en Rio San Juan

La visita a Reserva Silvestre Privada Montecristo, entre el poblado de Boca de Sábalos y el puerto fluvial de el Castillo.  Es uno de los lugares de interés y atractivo turístico que ver cuando viajes a Rio San Juan de Nicaragua.

Mapa de Rio San Juan

¿Qué se puede hacer en Rio San Juan de Nicaragua?

Entre las principales actividades turísticas del Rio San Juan de Nicaragua esta la pesca deportiva, los paseos en lancha para observar vida silvestre (entre monos, perezosos, tucanes, oropéndolas, garzas, águilas, lechuzas, caimanes ente muchos.) La histórica fortaleza española del tiempo de la colonia y la historia del rio en el museo que se encuentra en la fortaleza. Los tours de cacao están cogiendo auge al igual que los tours de avistamiento y captura de caimanes por la noche. El senderismo o caminatas por la selva es otra actividad que se practica en Reserva Silvestre Privada Montecristo y Reserva nacional Indio Maíz.

Tour de caimanes nocturno
Tour de caimanes
Tour de Pesca
Pesca deportiva

Preguntas frecuentes:

¿Cómo encuentro un buen guía local para conocer la jungla húmeda tropical (rain forest) en Rio San Juan de Nicaragua?.

Lo más fácil es contactar a la Cooperativa de Pesca Deportiva y Turística de Rio San Juan (COPDETOURSJ R.L.) La cooperativa tiene 20 miembros que son guías locales con experiencia, los cuales en su mayoría son propietarios operadores de sus propios medios como botes, pangas lanchas, equipo de pesca, canoas, kayaks y equipo para acampar. También tienen arreglos con varios eco albergues y pequeños hoteles y hospedajes desde Solentiname, San Carlos, Boca de Sábalos y el Castillo. Más información COPDETOURSJ R.L.

Cómo pescar Sábalos?

En el Rio San Juan pescamos con la técnicas del troleo (trolling) y casteado (casting), usamos cañas de mediano a pesado calibre, y carretes para trolling y casting,  con unas 250 yardas de  línea monofilamento de 20 a 40 lb, conectado con saca vueltas de 100 lb, a un metro y medio de leader de 80 o 100 lb, con Rapalas Shalow Shad Rap en diferentes colores.Usamos lanchas pequeñas de 16 a 20 pies con motores de dos  o cuatro tiempos de 25 a 70 HP, son ideales para el rio y pueden pescar de 2 a 3 pescadores por lancha, con un máximo de 4 líneas en el agua al mismo tiempo. COMO PESCAR SABALOS

Pesca de sabalo en Rio San juan de nicaragua

¿Dónde o cuales son buenos lugares para pescar sábalos?

Las aguas arriba de los raudales son las áreas más productivas del rio, estas están en el área de Boca de Sábalos y El Castillo en el municipio de su mismo nombre El Castillo.

Los grandes sábalos se quedan descansando y comiendo rio arriba de los raudales del Diablo y El Toro. Me parece que al subir los raudales pierden  mucha energía y no se pueden alimentar fácilmente,  porque tienen que concentrarse en navegar los rápidos y saltar o esquivar las rocas, tratando de mantenerse en los canales naturales del rio.

Alrededor de la Isla el Pitazo, y el área del nuevo puente Santa Fe, sobre el rio San juan también producen capturas pero en menor cuantía que en el municipio del Castillo.

Tomen nota que la pesca de sábalo no es fácil, hay veces que pican el señuelo y hay veces que solo los ves bañar y se ríen del pescador. Y cuando logras enganchar uno, este tratara de liberarse cueste lo que cueste, saltara más de 2 metros sobre el agua, produciendo un espectáculo que lo llena de adrenalina.

¿Cuáles son los lugares turísticos de Rio San juan?

Los Guatusos,, archipiélago de Solentiname, puerto de San Carlos, Boca de Sábalos, Reserva Silvestre Privada Monteristo,  El Castillo, Reserva Indio Maíz y San Juan de Nicaragua o Greytown en el Caribe.

¿Dónde busco un buen guía de pesca en Rio San Juan?

Los mejores guías de pesca son los locales que están agrupados en la Cooperativa de Pesca Deportiva y Turística de Rio San Juan R.L. (COPDETOURSJ R.L.) Son gente que vive en la zona con muchos años de experiencia

¿Cómo reservar en línea paquetes turísticos en Rio San Juan?

Es cierto que los motores de reserva como Booking.com, Expedia y Tripadvisor funcionan en todos los países y la mayoría de hoteles o hospedajes de Rio San Juan están disponibles en estos sitios.

Por favor tome en cuenta que estas compañías le sobrecargan un 15% de comisión a los hoteles, y estos tratan de pasarle la cuenta al huésped.

En lo posible es mejor reservar directo con el hotel o hospedaje directamente por medio de su página web.  Para reservar en línea en Reserva Silvestre Privada y Eco Lodge Montecristo, a como  reservar paquetes de pesca y tours de caimán entre otras actividades. RESERVE EN LINE AHORA

¿Cómo viajar o como llegar al Rio San Juan de Nicaragua?

Para llegar a San Carlos, Rio San Juan por la carreterra Acoyapa Chontales a San Carlos o por avion. De Costa Rica por el puente Santa Fe. Como llegar.

La principal forma de viajar es por las aguas del rio San Juan, estas conectan el gran lago de Nicaragua con el mar Caribe, son  más de 200 km de la ruta acuática turística. Abarca desde el refugio de vida silvestre Los Guatusos, el archipiélago de Solentiname en el sur oeste del gran lago de Nicaragua, pasando por la ciudad portuaria de San Carlos, la cabecera municipal del Departamento de Rio San Juan.

En la portuaria de San Carlos se encuentra la sala de espera y la ventanilla que vende los boletos para los diferentes botes públicos que hace viajes rio abajo. Ver horario y costos de botes públicos en el siguiente enlace: Horario de lanchas. Los destinos son el puertecito ribereño de montaña de Boca de Sábalos, Reserva Silvestre Privada Montecristo, el pintoresco e histórico poblado de El Castillo, y San Juan de Nicaragua o Greytown en el Caribe.

SE CONGELA INVERSION EN RIO SAN JUAN.

Ley de Fronteras congela inversión en Rio San juan.

Por los pleitos limítrofes entre Nicaragua y Costa Rica es que el gobierno de Nicaragua aprobó la ley de Fronteras, que en su Art. 6. Clasificación del Territorio Fronterizo. Inciso 2.  Zona de Seguridad Fronteriza: es el área inalienable del Estado de Nicaragua, comprendida desde el límite fronterizo convencional y los cinco kilómetros (5 Km) hacia el interior del territorio nacional, y que de conformidad a esta Ley está sometida a un régimen especial.

Esta ley básicamente prohíbe a extranjeros invertir o tener propiedades a 5 km de la línea fronteriza.

La DGI de San Carlos no deja  registrar unos lotes en la subdivisión Montecristo, dentro de la  Reserve Silvestre Privada del mismo nombre, lotes que se vendieron a unos inversionistas extranjeros para financiar el proyecto. Argumentan que la propiedad está  dentro de los 5 Km del límite. Esta ley no permite vender el hotel a extranjeros, ni deja buscar como asociarse  con un extranjero, para expandir y mejorar el servicio turístico en Rio San Juan.

De Sapoa en Rivas hasta El Castillo en el Rio San Juan, la margen entre el lago de Nicaragua, el Rio San Juan y la línea fronteriza oscila en los 5 a 11 km. Poniéndole fin a cualquier aspiración de inversión turística es estas zonas. Por ende,  sentencia al subdesarrollo y pobreza a los  pueblos fronterizos.

Se necesitan los mojones en la frontera terrestre entre Costa Rica y Nicaragua, para establecer los límites reales, ya que hay disputa con los mapas de Googles, los de Nicaragua y los de Costa Rica.

El Gobierno anuncio que actualizaran los mapas, sería bueno que  sepamos con seguridad nuestro límite fronterizo para efecto de la ley de Fronteras, que actualmente no deja registrar propiedades a 5 km de la línea limítrofe.

De punto 1 limite fronterizo a Montecristo mide 6.71 Km

 

La inversión de Montecristo River Lodge, en Rio San Juan, ha sido afectada por la  ley de Frontera.

Montecristo inicio operaciones en el 2001, fue aprobada por la ley 306 (Ley de incentivo para la inversión turística) en su plan de desarrollo estaba la lotificación de 28 lotes para ser vendido a extranjeros que quisieran  hacer su cabañas vacacionales en Rio San Juan.

La venta de estos lotes ayudaría a auto financiar su inversión. Se gastaron  un capital para calificar para la ley 306 y no obtuvieron ningún beneficio real., mas bien recibieron complicaciones con la DGI.

La ley de Fronteras termina de dañar a Montecristo  al restringir su autofinanciamiento.

Punto 2, linea fronteriza a Montecristo 5.05 Km

En los mapas de Googles los lotes en venta están fuera de los 5 km de la linea fronteriza. La DGI de San Carlos no les permite registrar, argumentan que los lotes están dentro de los  5 km, de la Zona de Seguridad Fronteriza

A la DGI San Carlos, rio San Juan, les es mas fácil denegar el tramite a simple vista, que estudiar el caso, y verlo como a una excepción a la regla.  Tiene miedo de cometer errores y prefiere decir que no se pueden registrar las últimas ventas de lotes.

Punto 3 de linea fronteriza a Montecristo 5.25 Km de distancia

 

La magistrada Juana Méndez, declaro (para La Prensa el 12/03/2016 )

Que existen sus excepciones para quienes, ya habían adquirido propiedades en estas zonas, antes de ser aprobadas las leyes. También dice: “Los abordamientos de interesados, inversionistas, que tienen propiedades en esa zona, aunque sean extranjeros desde hace muchos años, son abordamientos específicos , porque toda ley tiene sus excepciones, lo normal es que intervenga la PGR, autoridades judiciales y los registros para que velen por los derechos del Estado”.

La magistrada Juana Mendez da esperanzas de que se pueda buscar inversionistas para Montecristo Eco Lodge en Rio San Juan, habrá que ver como se porta la burocracia municipal, departamental y estatal.

El Caso de Montecristo Eco Lodge no es único, los afectados son la margen derecha del lago de Nicaragua y la margen derecha del Rio San Juan.